Baudesaster Köfering: Insolvenzverwalter will Neubeginn mit neuem Investor – doch es bleiben Fragen
Zuversichtlich zeigt sich der Insolvenzverwalter für das Graf-Lerchenfeld-Quartier bei der Suche nach potentiellen neuen Investoren. Nach der Pleite der Projektgesellschaft stellt sich die Frage, wer die Fertigstellung der Infrastruktur übernimmt. Und wo all das Geld der Grundstückskäufer hingekommen ist.
Damals war man noch optimistisch: Markus Dirnberger (Mitte) zwischen seinem Kompagnon Michael Stark und Landrätin Tanja Schweiger beim Spatenstich für das Graf-Lerchenfeld-Quartier im Juni 2021. Foto: Pressemitteilung GLQ
Der Regensburger Rechtsanwalt Daniel Barth richtet seinen Blick entschlossen nach vorne. Als Insolvenzverwalter der Graf Lerchenfeld Quartier GmbH & Co. KG (GLQ) steht er vor der Herausforderung, das gescheiterte Vorzeigeprojekt am nordwestlichen Ortsrand von Köfering zu retten. Auf 25 Hektar sollte hier ein modernes Quartier entstehen – ein Vorhaben, dessen Scheitern mittlerweile weithin bekannt ist.
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Zunächst ging die Baufirma LiaTon pleite. Die Staatsanwaltschaft ermittelt nun gegen die beiden Geschäftsführer, von denen einer gleichzeitig als Chefvermarkter der GLQ fungierte. Ein Unternehmen namens Urban Green übernahm daraufhin, und die GLQ stellte einen Sonderfonds von kolportierten 4,5 Millionen Euro bereit. Doch auch Urban Green verschwand im Wirrwarr von Umfirmierungen, Verkäufen und letztlich der eigenen Insolvenz. Und mit ihr verschwand auch das Geld.
18 Hektar suchen einen Käufer
Markus Dirnberger, geschäftsführender Gesellschafter der GLQ, erklärte daraufhin, dass die Leistungsfähigkeit und -bereitschaft seines Unternehmens erschöpft seien. Die GLQ sei lediglich für den Verkauf der Grundstücke verantwortlich, nicht für die zuvor noch gemeinsam mit den Grundstücken vermarkteten Häuser.
Betroffene Bauherren beauftragten Fachkanzleien, zivilrechtliche Schritte zu prüfen – kurz darauf erklärte die GLQ ihre Zahlungsunfähigkeit. Über 100 Bauherren sind betroffen. Einige können ihre Häuser mit externen Baufirmen fertigstellen, während andere vor dem finanziellen Ruin stehen.
Insolvenzverwalter Barth und der Rechtsanwalt Patrick Meyerle von der Ulmer Sanierungsgesellschaft PLUTA suchen nun Käufer für insgesamt 18 Hektar Land. Diese könnten das Areal entweder en bloc oder in Teilen erwerben. Barth zeigt sich nach ersten Gesprächen zuversichtlich, dass dies gelingen und das Quartier somit doch noch fertiggestellt werden könne.
Die GLQ verkaufte sieben Hektar an Bauherren
Eine aktuelle Erklärung des Insolvenzverwalters beleuchtet die Gründe für die Zahlungsunfähigkeit der GLQ. 2017 erwarben die geschäftsführenden Gesellschafter Markus Dirnberger und Michael Stark 25 Hektar von dem mittlerweile verstorbenen CSU-Bundestagsabgeordneten Philipp Graf von und zu Lerchenfeld. Die ehemals landwirtschaftlich genutzten Flächen des Wasserschlosses Köfering sollten in ein modernes Wohnquartier verwandelt werden.
Für 15 Hektar liegt ein rechtskräftiger Bebauungsplan vor, der den Bau von 355 Häusern ermöglicht. Grundstücksparzellen von insgesamt sieben Hektar konnten verkauft werden, wie aus der Erklärung des Insolvenzverwalters hervorgeht.
Doch bald nach dem Spatenstich traten Verzögerungen, Mängel und Firmenpleiten auf, was zu Unsicherheiten bei weiteren Grundstücksinteressenten und einem Rückgang der Transaktionen führte, wie es in der Erklärung heißt. Die ausbleibenden Verkäufe hätten schließlich zur Zahlungsunfähigkeit der GLQ geführt.
Wer zahlt für die Fertigstellung der Infrastruktur?
Nun stehen acht Hektar mit und zehn Hektar ohne Baurecht zum Verkauf. Der Verkauf dieser Flächen ist laut Insolvenzverwalter Barth entscheidend für die Fertigstellung des Graf Lerchenfeld Quartiers, insbesondere der Gemeinschaftsflächen und Infrastruktur, für die ursprünglich die GLQ verantwortlich war.
Unklar bleibt, wer die Fertigstellung dieser Infrastruktur nun finanzieren wird. Ein neuer Investor muss die Erschließung nicht übernehmen. Damit wäre die Gemeinde Köfering in der Pflicht. Diese müsste die Kosten auf die Bauherren umlegen, obwohl diese bereits für erschlossene Grundstücke bezahlt haben.
Millionen verbrannt
Die Preise, zu denen die GLQ erschlossene Grundstücke vermarktete – laut uns vorliegenden Verträgen zwischen 1.000 und über 1.400 Euro pro Quadratmeter – lassen vermuten, dass die Gesellschaft etwa 70 Millionen Euro eingenommen hat.
Der Kaufpreis für die knapp 25 Hektar von Graf Lerchenfeld lag dem Vernehmen nach bei etwa 100 Euro pro Quadratmeter, also insgesamt rund 25 Millionen Euro. Die GLQ veranschlagte laut uns vorliegenden Verträgen Erschließungskosten von rund 200 Euro pro Quadratmeter gegenüber den Grundstückskäufern, was für die 15 Hektar Bauland etwa 30 Millionen Euro ausmacht.
Bleibt eine Differenz von geschätzten 15 Millionen Euro, die offenbar nicht ausreichten, um die Zahlungsunfähigkeit der Gesellschaft mit den vollmundigen Marketingversprechen abzuwenden.
Trackback von deiner Website.
nemo
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Geld verschwindet nicht, es wechselt nur den Besitzer. Der Vorgang hat jedenfalls ein ” Geschmäckle ” und erweckt einen Anfangsverdacht, dem nachgegangen werden muss.
Realist
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Was die Erschließung betrifft, sichern die Kommunen sich doch in der Regel ab. Eigentlich müssten der Kommune vor Baubeginn doch Sicherheiten durch den Investor zur Verfügung gestellt worden sein. In der Regel verlangen die Kommunen eine Bürgschaft von einer Bank oder einer Versicherung in Höhe der geplanten Erschließungskosten….So kenn ich es zumindest aus meiner alten Heimat in Hessen. Denke in Bayern wird es ähnlich sein…damit müsste die Erschließung gesichert sein und es sollten keine zusätlichen Kosten auf die Gemeinde oder die Käufer zukommen…..Bitte einmal bei der Gemeinde nachfragen…
Manfred Martin
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Seit Jahrzehnten gibt es immer wieder betrügerische Bauträger. Wann kommen endlich Gesetze, die die Bauherren, die oft die oft sehr hohes Risiko gehen, und die letzten Groschen in ihren Traum investiere, 100 prozentig schützen?
Ich könnte mir vorstellen, daß die Banken der Bauträger in Haftung gehen müssen!
Stephan
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@Manfred Martin:
“Wann kommen endlich Gesetze, die die Bauherren, die oft die oft sehr hohes Risiko gehen, und die letzten Groschen in ihren Traum investiere, 100 prozentig schützen?”
Ich schätze diese Gesetzen kommen so lange nicht, wie immer wieder die von den angeprangerten Missständen profitierenden Geldsäcke in die Parlamente gewählt werden.
Der für das Grundstück namensgebende und Geld einstreichende “Graf von und zu Lerchenfeld” hat zu Lebzeiten vor allem als “Abgeordneter mit den meisten Nebeneinkünften” geglänzt. Auch, bzw. vor allem mit Agrarsubventionen wurde der adelige Landwirt reich bedacht.
Klar, mit den aktuellen Geschehnissen (wie der neuerlichen Insolvenz) hat er durch sein Ableben zumindest nichts mehr direkt zu tun.
Aber die Seilschaften bleiben intakt: mir san halt alle Freind!
Wie war das noch gleich? Nur die dümmsten Kälber…
Realist
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@Manfred Martin
Warum sollen die Banken der Bauträger für einen Konkurs haften?
Die Banken sind lediglich Kreditgeber und schließen einen Kreditvertrag mit dem Bauträger ab. Vor Kreditvergabe wird der Kreditantrag des Bauträgers geprüft, und anschließend werden die Zahlungsströme was das Bauvorhaben betrifft überwacht. D.h. der Bauträger kann, so kenne ich es zumindest, dann nur verwendungsbezogen über den Kredit verfügen.
Die Bank hat aber keine Möglichkeit operativ in die Unternehmensführung einzugreifen. Das machen die Eigentümer oder die Geschäftsführer der Bauträgerfirma. Auf das was die Firma sonst noch macht, oder wie die Firma mit ihren freien liquiden Mittel umgeht, hat die Bank keinen Einfluß.
Warum soll die Bank dann haften wenn sie rechtlich keinen Einfluß auf die operative Geschäftsführung nehmen kann. (Sie hat nur Einfluß, dass die ihm Kreditvertrag vereinbarten Regelungen eingehalten werden, sonst hat sie i.d.R. keinen Einfluss).
Und wenn Banken hier haften müssten und verantwortlich wären was die Geschäftsführer alles in der Firma machen…würde es sicher zu keinen Kreditvergaben mehr kommen…
Ihr Vorschlag klingt zwar gut ist aber m.E. leider komplett realitätsfremd.
brenner
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15 Mio. € dürften sich bei so einem Projekt recht schnell in Luft auflösen. Zum Einen dürften durch die Projektentwicklung erhebliche Kosten entstanden sein. Und dann wollen GF und Vertrieb ja auch bezahlt werden.
Den Gewinn, der aus den verkauften Grundstücken erzielt wurde, den haben dann die Gesellschafter entnommen. Steht ihnen ja zu.
Und schwupps, schon war es weg das Geld…
Realist
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Hallo RD liege ich, was ihre Berechnung betrifft richtig?
Ich wollte nur mal Ihre Berechnung mit Ihren Zahlen nachvollziehen.
Verkauft sind 7 Hektar also 70.000 qm * 1.000 Euro sind 70 Mio
Erschließung kostete 200 Euro/qm für 150000 qm also 30 Mio
Grundstückspreis waren 250000 qm * 100 Euro also 25 Mio
D.h. es müßte zunächst ein Liquiditätsüberschuß (vor Steuer und Betriebskosten) 15 Mio, aber zusätzlich hat die Firma dann ja, wenn die Zahlen von RD stimmen, noch 80.000 qm erschlossenes Bauland (mit 80.000 *300 Euro) was einen Vermögenswert von weiteren 24 Mio darstellt, und ein Grundstück mit 100.000qm für welches derzeit kein Baurecht besteht. RD hat ja in den Kosten den Kaufpreis für das gesamte Grundstück und die Erschließungskosten für das gesamte Bauland einberechnet, und nicht nur für die verkaufte Fläche.
D.h. in der Firma müssten nach Steuern und Vertriebskosten (die wahrscheinlich auch angefallen sind) und nach den normalen jährlichen Betriebsausgaben wie z.B. Löhne, Bankzinsen, Versicherungen etc. noch zig Mio an Vermögenswerten vorhanden sein.
Wo sind diese Werte gelandet….Interessante Aufgabe für den Konkursverwalter.
Manfred Martin
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Realist
5. Februar 2025 um 13:25
Tatsache ist, dass der Bauträger in Insolvenz, also zahlungsunfähig ist. Das sagt mir, dass kein Geld mehr vorhanden ist, also auch die Bank nichts mehr nachlegt. Wenn diese doch haften müsste, bis zur Fertigstellung, das Projekt ihres Kunden vorher genauer prüft. Ich kenn ein Projekt in München in dem ein falsches Grundstück der Bank überschrieben wurde, die Bank jedoch das nicht bemerkt hat, bis es auch große Probleme gab.
Weg ist das Geld der Bürger, die in eine Wohnung oder Haus investieren um es selbst nutzen wollen!
Hier sollte Schutz bestehen, bis die Immobilie bezugsfertig ist + eine Garantie von mindestens 5 Jahren bei schlechter Bauausführung.
Einige meiner Bekannten sind leider auch auf betrügerische Bauträger reingefallen!
reingefallen!
Realist
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@ Manfred Martin
Ein kurzes Letztes zu Ihrem letzten Beitrag und ein paar Tipps für zukünftige Käufer:
1. Wenn der Bauträger tatsächlich betrogen hat, wird dort die Staatsanwaltschaft ermittelt haben und je nach Höhe des Betruges könnte er sogar zu einer Haftstrafe verurteilt worden sein.
2. Der Bank wird während einer Bauträgerphase kein Grundstück überschrieben. Wahrscheinlich meinten Sie, dass das Grundstück, das die Bank als Sicherheit bekommen hat, nicht das Baugrundstück war. Aber das ist dann das Problem der Bank und hat mit den Käufern nichts zu tun. Die Bank hat halt dann das Grundstück nicht als Sicherheit. Große solvente Bauträger benötigen nicht einmal eine Bank, sondern können das Grundstück selbst aus Eigenmittel kaufen und den Bau dann über die Abschlagszahlungen der Verkäufer finanzieren. Welche Bank sollte Ihrer Meinung in einem solchen Fall haften.
3. Falls der Käufer dort ein Grundstück gekauft haben sollte auf dem keine Immobilie stand oder gebaut wurde, dann ist er leider selber schuld. Er geht zum Notar, schließt dort einen Kaufvertrag. Bekommt einen Kaufvertragsentwurf und hat dann 14 Tage Zeit alles zu überprüfen. Der tatsächliche Kaufvertrag kann erst 14 Tage nach Zugang des Entwurfes geschlossen werden. Im Kaufvertrag steht die Flur Nr. des gekauften Grundstückes (es gibt eine Flurkarte) und ist die Teilungserklärung und sind die Pläne enthalten (aus denen man genau nachvollziehen kann, welche Wohnung man kauft).
Der Notar klärt auf. Der Käufer zahlt in der Regel 30 % am Anfang, was in der Regel dem Wert des Grundstückes entspricht. Die nächsten 25 % der Kaufsumme werden nach Rohbaufertigstellung fällig…d.h. immer wenn ein Gewerk fertiggestellt wurde, wird die auch die Rate für das bereits fertig gestellte Gewerk fällig. Und wenn sich der Käufer nicht vergewissert, ob der Rohbau auch wirklich steht wenn er die zweite Rate zahlt ist es grob fahrlässig. Wenn der Käufer selbst bei einer Bank finanziert hat, prüft das i.d.R. sogar seine Bank ob der Bautenstand erreicht ist, bevor der Käufer über sein weiteres Darlehen verfügen kann.
4. Der Käufer kann vom Bauträger selbstverständlich eine Bankbürgsschaft (wegen der Garantie oder wegen der Fertigstellung fordern). Er kann mit dem Bauträger ja alles aushandeln. Vertragspartner ist der Bauträger und nicht die Bank des Bauträgers. Man könnte selbstvertändlich auch vereinbaren, dass der gesamte Kaufpreis erst bei Fertigstellung und Abnahme des Objektes fällig ist. Die Frage ist, ob sich der Bauträger auf den Wunsch des Käufers einlässt, da er dann ja z.B. die Kosten für die Bürgschaft bei seiner Bank bezahlen muss. Ich denke, ob so etwas durchsetzbar ist kommt auch auf die Nachfage nach den Wohnungen an. Wenn der Bauträger die Wohnungen auch ohne Bankbürgschaft verkaufen kann, wird er ganz einfach an einen anderen verkaufen. Wichtig ist auch, dass die Gewährleistungsansprüche des Bauträgers (i.d.R. 5 Jahre) gegen seine Handwerker im Kaufvertrag und die Rechte des Bauträgers aus eventl. Gewährleistungsbürgschaften (von Banken), die dieser von den Handwerkern erhalten hat, auch auf den Endkäufer übertragen werden, damit dieser dann im Falle eines Konkurses des Bauträgers, die Ansprüche direkt beim Handwerker durchsetzen kann (solange der nicht insolvent ist),
Was ich jeden Käufer empfehle ist, sich vorher über den Bauträger und die aufführenden Baufirmen der großen Gewerke (Rohbau, Heizung, Sanitär) bei seiner Hausbank zu erkundigen. Die Hausbank wird gegen eine kleine Gebühr Auskünfte bei Auskunfteien (z.B. Creditreformt) oder bei der Hausbank des Bauträgers und der Baufirmen einholen. Ein Hauskauf oder ein Wohnungskauf ist eine große Investition und da sollten sich die Käufer schon genügend Zeit nehmen sich umfassend zu informieren. 1.000 Euro Beratungskosten bei solch einer Investition sollten schon investiert werden.
Hallo Manfred Martin, wir sind hier halt komplett anderer Meinung und ich werde jetzt auch nicht mehr antworten. Grüße
brenner
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@Realist:
“Wo sind diese Werte gelandet….Interessante Aufgabe für den Konkursverwalter.”
Wenn die Angaben im Artikel stimmen, dann sind die Werte nach wie vor im Vermögen der KG. Die hat ja wegen Zahlungsunfähigkeit Insolvenz angemeldet und nicht wegen Überschuldung/Vermögenslosigkeit. Oder, wie unser Wirtschaftsminister vielleicht sagen würde, die KG ist nicht pleite, sie hat nur aufgehört zu bezahlen.
Für den Insolvenzverwalter ist das ein Glücktreffer, weil er bei einem Verkauf des Restgrundstückes über eine Insolvenzmasse verfügen kann, die er so sicherlich auch nicht oft hat. Daraus lassen sich bequem die Verfahrenskosten incl. seiner Vergütung bezahlen. Dazu noch eigene Anwaltskosten, die z.B. entstehen können, wenn er im Namen der KG Schadensersatzansprüche von Käufern abwehrt. Und wenn dann was übrig bleibt, dann bedient er die Verbindlichkeiten der KG. Die dürften aber Stand heute gar nicht so hoch sein. Sofern also die Käufer mit den Schadensersatzansprüchen nicht durchkommen, dann könnte der seltene Fall eintreten, dass am Ende des Insolvenzverfahrens noch Geld übrig bleibt. Und wissen Sie wer das bekommt: Genau, die Gesellschafter.
Am Ende hängt es also an der Frage, ob die Käufer gegen die KG Ansprüche geltend machen können. Dieses Problem haben die bisherig Verantwortlichen jetzt an den IV weitergegeben. Und sich erstmal elegant aus der Affäre gezogen.
Ich gebe aber zu, dass das alles recht spekulativ ist…
Realist
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Sorry zu Punkt zwei:
es muß natürlich” über die Abschlagszahlungen der Käufer” heißen